Что лучше - погасить ипотеку или вложиться в новостройку?

Тема в разделе "Ипотека", создана пользователем Koshka, 29 июн 2018.

  1. Koshka

    Koshka Member

    Добрый вечер! Помогите советом, уже сколько не считала запуталась окончательно.

    1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.
    Есть 1,700 тыс. рублей.
    2) Далее хочу взять квартиру побольше за 5 МЛН под 11% понятно что в ипотеку №2 и тут начинается дилемма:

    А) загасить ипотеку и сдавать эту квартиру. оставшиеся 500++ р вложить в ИПО №2
    Б) НЕ гасить ипотеку, сдавать КВ и деньги вложить в ИПО №2 = 2 КВартиры и 2 ипотеки [​IMG]
    В) Продать студию - вложить все деньги с продажи + 1,7 в ИПО№ 2 жить и не страдать. выглядит хорошо, но есть риск, а вдруг все продам и ничего не будет построено? [​IMG]
    мучаюсь уже 3 месяца, как только не считала. [​IMG]
    Посоветуйте, что лучше? [​IMG]

    П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.
     
  2. TaKeD

    TaKeD Member

    Вы сначала сдайте [​IMG]
    Наверняка полно конкурентов на рынке аренды с такими же мыслями
    А давно недвижимость начала в цене расти? [​IMG]
     
  3. seymur

    seymur Member

    А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?
     
  4. TaKeD

    TaKeD Member

    Согласен. Все эти сдам и окупит ипотеку лишь разговоры.
    А когда доходит до сдачи то возникает масса вопросов. Начиная с того что тупо не снимают и тем что арендаторы изнашивают хату даже самые аккуратные
     
  5. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Исходя из условий очевидно, что вариант А самый выгодный.
    В этом случае вы избавляетесь от лишних расходов (% по кредиту) и получаете в собственность капитал, который приносит вам 1200 тыс. руб. за 7 лет (исходя из условия что "сама себя будет гасить")

    Вариант Б тоже возможен, если платеж по ипотеке 2 с учетом вложенных 1700, будет меньше, чем платеж по ипотеке 2 без учета вложенных 1700 и за минусом дохода от сдачи студии.

    Вариант В у вас некорректный, так как, чтобы продать студию, вам нужно сначала "загасить ипотеку", то есть там будет не +1700, а +500
     
  6. shekerim

    shekerim Member

    Если можете,тогда сдайте,а потом снова вопрос зададите уже с новыми исходными,тогда и советы будут другие.
    Но перед тем как сдать нужен ремонт и мебель,а это затраты,не факт что окупаемые.
     
  7. Koshka

    Koshka Member

    Вы сначала подумайте, а потом пишите) спрашивала совет, а не ехидные насмешки. 1) Конкурентов соседей, ммм да их много) но все квартиры -сданы) а все что было построено - распродано) иначе зчм мне думать о сдаче - неликвидной кв?
     
  8. Koshka

    Koshka Member

    Да, Уверена что продастя и буду в выигрыше даже % еще успею перекрыть. если продам этом году. Я заказывала оценку. И слежу за продажей кв соседей.
     
  9. Koshka

    Koshka Member

    Спасибо, за 3й вариант да ошиблась. Буду думать активно над А и Б. Что смущает, то что % по ИПО №2 больше т.к. сумма долга больше в 3 раза - риск все же большой.(
     
  10. Koshka

    Koshka Member

    Ремонт + мебель все есть. Проблема Сдачи КВ в СПБ летом - не обнаружила за весь период жизни тут. Вопрос в том что 2 ипотеки это даже психологически представить сложно. Каждый месяц простоя КВ - будет ощутим по бюджету. а идеальных условий не бывает...
     
  11. seymur

    seymur Member

    Отсюда можно заключить, что покупка была на этапе котлована?
     
  12. snayper_lubvi

    snayper_lubvi Member

    Если вы в любом случае собираетесь увеличивать метраж, т.е. покупать новое, то я бы сделал так.

    Подал заявки на ипотеку и попробовал выяснить %% с двумя вариантами - с начальным взносом с учётом продажи текущей и без. После этого у вас точный расчёт дохода/расхода по обоим вариантам.

    Далее, у вас всегда манёвр и margin call - если "маленькая" студия перестаёт приносить внятный доход, или проблемы со сдачей, вы её продаёте и этой суммой проводите часть досрочной выплаты по "большой" ипотеке.
     
  13. Kradun

    Kradun Member

    Давно таких тем не было [​IMG]

    Сколько процентов годовых будет приносить сдача в аренду? Как ответите на этот вопрос, поймете, что выплачивать ипотеку под 10.9%, а с учетом страховки скорее 11.2 - 11.4% и сдавать при этом под 7-9% годовых невыгодно. "Будет сама себя выплачивать" - это неправильные расчеты абсолютными числами, которые сложно посчитать корректно. Ипотечная часть квартиры будет убыточной. А деньги на оплату ипотеки будет генерировать только уже собственная, выплаченная часть квартиры. И скорее всего выгоднее продать эту квартиру и разместить оставшиеся после ипотеки деньги на депозиты под 6-7%.

    И почему новая ипотека 11% Сейчас ведь 9% - это уже норма.

    Я бы продавал текущую квартиру и покупал бы новую. Но надо уточнить вводные.
     
  14. Torres

    Torres Member

    Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.
    Если очень хочется 2-ю квартиру - в любом случае накопить определённую подушку очень даже стоит. Иначе можете оказаться в позиции обычного американца в ипотечный кризис - чуть лишился работы на полмесяца/месяц - всё, вылетал со свистом с дома, потому что не способен за неё платить из-за отсутствия финансовой подушки. Тогда целыми микрорайонами выселяли...
     
  15. Krutoy

    Krutoy Member

    При варианте Б вопрос еще как банк посмотрит на выдачу ИПО №2 при наличии текущих выплат по ИПО №1. Могут перестраховаться и просто не дать.
     
  16. Tukani

    Tukani Member

    Странный пост.
    У человека больше денег, чем долг.
     
  17. TaKeD

    TaKeD Member

    Сдать то можно всегда. Вопрос в цене сдачи и износе квартиры за каждый год от той же сдачи
    Ибо живут живые люди а они будут амортизировать отдделку в любом случае
    А дело не в насмешках
    А в том что вы делите шкуры неубитого медведя
    Вот сдали бы месяца 3 могли оценить какие деньги вы получите от сдачи и на что их хватит
    И сколько денег потом нужно будет на ремонт жилья

    Опять же . Это всё гипотетические рассуждения на стагнируещем рынке
    Вы знаете цену реальных продаж аналогичного с вами объекта недвижимости?

    Никакого ехидства. Просто вы видите картину слишком радужно
    А на деле экспозиции по сдаче и особенно по продаже довольно длительны

    Сами же риск недостроя видите .
    А других рисков почему то не замечаете
     
  18. Torres

    Torres Member

    Почему странный? Нет, автор топика же собралась 2-ю ипотеку брать. Если бы было больше денег, то вопроса бы и не возникло.
     
  19. Tukani

    Tukani Member

    Тогда я не понял этой фразы
    Цитата
    Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.

    По вашей логике нужно просто погасить ипотеку и не "переплачивать".
    Когда же слово "переплата" и его производные запретят в этом разделе.
     
  20. tolik

    tolik Member

    Странно то, что у человека есть деньги на погашение ипотеки и ипотека не гасится. После погашения вполне очевидно, что имеющуюся надо продать (аренда будет генерировать явно меньше, чем она будет процентов платить за сумму её стоимости), купить большую площадь и спокойно её выплатить.
     
  21. BARIS

    BARIS New Member

    Совсем не странно. Если кэшфло позволит гасить две ипотеки (пусть даже у первой аренда не полностью покроет ипотечный платёж, но хотя бы облегчит), то так и нужно делать.

    1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.

    Ибо с двумя объектами всегда будет манёвр одной из них - продать и загасить оставшуюся. А вот в случае сильного обвала рубля и инфляции от ипотеки будет хороший такой профит (а с нашим курсом к светлому будущему - к бабке не ходи). Две квартиры на выходе лучше, чем одна.

    P.S. Только не забывайте, у ТС, судя по всему, это единственное жильё, т.е. чтобы реально сдать его, сначала нужно что-то купить (или снять хотя бы). Поэтому "попробуй сдать" можно делать, когда уже нацелился в какой-то вариант.
     
  22. tolik

    tolik Member

    Студию в Питере за 25 тысяч? Как-то чрезвычайно оптимистичненько.
     
  23. TaKeD

    TaKeD Member

    Самое главное - скорее всего
    Особенно они хороши когда повысят налоги на недвигу [​IMG]
    И что то инфляция есть и обвал рубля был а хаты стояли с 2014 года как бетон [​IMG]
    Люди с баксами выиграли
    Люди с рублями наварились на вкладах
    Люди с бетоном получили убытки [​IMG] из за недополученной прибыли и падения цен либо их стагнации
     
  24. BARIS

    BARIS New Member

    Честно, не знаю, как там в Питере с ценами и где она расположена. И какая площадь - я у нас видел студии и по сотке [​IMG] Правда, вряд ли при этом 1.2М на 7 лет по такой будет в остатке. [​IMG]
     
  25. BARIS

    BARIS New Member

    Да, про ползучее увеличение налога я забыл, надо его тоже в расчёт закладывать.

    По баксам-рублям-бетону я, пожалуй, вас поправлю [​IMG] . Люди с баксами выиграли, согласен. Люди с рублями на вкладах потеряли ( [​IMG] ) немного меньше, чем остальные, из-за хотя бы каких-то процентов на вкладах.

    Если уже совсем плохо, то, конечно, при падении цен на недвижимость банк может сделать требование досрочной уплаты из-за падения цены объекта залога, кстати. Тоже неприятная вещь.

    В общем, всё скидывать и вылезать в валюту. [​IMG] Только прятать её куда - отдельный вопрос.
     
  26. Tukani

    Tukani Member

    Цитата

    Люди с рублями на вкладах потеряли ( [​IMG]
    ) немного меньше, чем остальные, из-за хотя бы каких-то процентов на вкладах.

    Вы преуменьшаете могучую силу сложного процента и откат бакса.
     
  27. Torres

    Torres Member

    Не понял. Вы против досрочного погашения ипотеки, вы представитель банковского лобби? [​IMG]Так вот "переплата" - это сумма процентов на кредит, которая давит сильно. И чем скорее погасишь, тем проценты меньше. Мне ваше недовольство непонятно.
     
  28. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Переплата - это абсолютное число рублей, уплаченных банку без какого-либо учета стоимости денег во времени. Переплата не отражает реальной выгодности или невыгодности кредита, а только вводит в заблуждение эмоциями, которые возникают при виде шестизначных сумм. И тем более переплата не позволит сравнить выгодность/невыгодность кредита с возможными инвестициями. Что лучше: 8% годовых прибыли или переплата в 1000000 рублей по кредиту? На этот вопрос нельзя ответить.

    Оперировать надо процентной ставкой или ПСК в случае, когда банк мутит что-то вроде "минус 0.5 к ставке за единоразовую комиссию в 2% прямо сейчас." Именно об этом я и писал в предыдущем своем комментарии.
    Если оперировать процентной ставкой, то сразу становится ясно, что делать. Например, брать ипотеку на почти полную стоимость квартиры под 11% годовых без учета страховки, чтобы сдавать эту ипотечную квартиру за 8% годовых, смысла не имеет. Это я не про текущий случай, если что, а как абстрактный пример для понимания.
     
  29. BARIS

    BARIS New Member

    Цитата

    Вы преуменьшаете могучую силу сложного процента и откат бакса.


    По моему расчёту на коленке, даже если бы удалось с 2014 года держать рубли под 12% годовых с ежемесячной капитализацией, то суммарно было бы порядка 80%. Это немного меньше, чем даже купить баксы "тогда по 34" и продать сейчас. А если скинуть их тогда же на момент паники, вообще ахтунг.
     
  30. uyda

    uyda New Member

    Тут интересный момент, покупка квартиры только ради получения выгоды, или ради получения жилья в последующем...
     
  31. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Почему именно 12%, если зимой 2015 можно было и под 20+ процентов вложиться? Да и в 2014 было больше 12%.
    На самом деле 2014 год пока единственный момент, когда вложения в валюту действительно опередили бы вложения в рублевые вклады, да и то надо посчитать с учетом очень высоких ставок в начале 2015.
     
  32. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Если жилье не нужно прямо сейчас, то зачем его покупать прямо сейчас ради последующего жилья? Не логичнее ли вложить деньги с большей доходностью, а жилье купить, когда оно понадобится?
    Или все еще надеетесь, что рост цен на недвижимость начнется, да такими темпами, что обгонит те же рублевые вклады?
     
  33. uyda

    uyda New Member

    Потому что покупка жилья не покупка хлеба в магазине, когда за один заход можно вывести целый лоток, просто отстояв очередь на кассе...
    Покупка жилья требует времени, вопрос будет ли это время что бы успеть вложить свои деньги... А есть те кто уже обжигался на политике государства, деньги есть, а купить на них не чего...
    Нет не надеюсь, и прекрасно понимаю, что те же 1,5 миллиона вполне могут на сегодняшний день принести дополнительную прибыль в 100 тысяч в год (без рисков), и к покупке через 3 года это дополнительные 300 тысяч для первого взноса (уменьшение %), дополнительные квадратные метры при покупке квартиры... Квартира на данный момент не принесет доход в 100 тысяч за год... Есть даже живой пример, за 5 прошедших лет человек потерял больше, чем приобрел в денежном эквиваленте, но...
    Логично если на этот вопрос, есть конкретный ответ...
    Но у большинства моих знакомых, да и тут на форуме, ответ на этот вопрос расплывчатый... Ибо семейные вопросы все стараются оставлять при себе, а на деле у многих ответ на этот вопрос может быть "пусть лучше будет, в любой момент перееду", да и пока есть, чем платить...
    Вот тот же пример, не было смысла брать коммуналку за 650 тысяч 5 лет назад, только ради того что бы пустить туда квартирантов, платить ипотеку, и после продать, и купить нормальную двушку... В итоге и квартиранты не приносят прибыль, больше квартира пустует, да и продать ее за эти же деньги нелегко, они уже по 500 продаются... Но в тот момент жизнь диктовала свои условия, и их решили именно так...

    PS
    А в целом мало кто может сказать, что в ближайшей перспективе покупка квартиры не выгодна... рассматривают на момент здесь и сейчас...
     
  34. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Так и понимание необходимости новой квартиры приходит не за полчаса до покупки вместе с урчанием в желудке. Полгода - это хороший срок с запасом, чтобы вывести деньги с текущих вложений, найти квартиру и купить. Зачем за несколько лет покупать?
    Текущие рублевые депозиты чем не ответ?
     
  35. uyda

    uyda New Member

    Нет... Тут проблема в том, что мониторить квартиры каждый день ни кто не будет... Вот посмотрел местный сайт, квартиры от цен января-февраля прибавили в среднем 50-100 тысяч... Как это можно воспринимать?
    А ведь это не увидел что цена выросла больше, чем планируемый доход, пошел и купил, это еще недели времени, за которые цены могут вырасти еще...
    Это ответ на вопрос куда вложить, в недвижимость или в банк... А вот во всем остальном есть другие критерии, о них умалчивают, но их тоже стоит учитывать при выборе решения...
     
  36. TeReMoK

    TeReMoK Member

    Не совсем понимаю. Да, конечно, не надо каждый день мониторить квартиры, если квартира пока не нужна. Когда станет нужна, тогда и надо мониторить. А чтобы не переживать из-за локального всплеска, надо посмотреть динамику цен на горизонте, сопоставимым со сроком, когда квартира может понадобится.
    Что за критерии? Риски? Так с недвижимостью они на порядки больше.
     
  37. uyda

    uyda New Member

    Попробую по порядку...
    Я отделяю тех кто покупает квартиру, и тех кто вкладывается в квартиру...
    С последними уже все сказали тут...
    У первых возможны варианты...
    Опять же проще с цифрами, но в целом для крупных городов у кого есть половина стоимости квартиры, к примеру, от тех же 2,5 - 3 миллионов, - это около 100 тысяч дохода в год, если сюда плюсовать возможный платеж от ипотеки, то это явно перекроет скачок недвижимости, ибо за год прирост будет приближаться к 200 тысячам, а если не перекроет, то сведет к минимуму потери...
    В регионах стоимость в разы меньше, в моем, например, однушка 1,5 миллиона, половина этой суммы в год на вкладах принесет 50 тысяч, пусть еще возможный платеж, но сумма около 100 тысяч получается, а за год цены могут вырасти куда серьезнее (например уже есть небольшой рост в пределах 100-150 тысяч...
    Самое обычное, это покупка квартиры в нужном районе, возможность получения ипотеки под нормальный процент, возможность ее оплачивать...
    Скажем банальное: "родителям будет тяжело в деревне, перевезу в купленную квартиру, поближе к своей"... Ответить точно, когда же в итоге потребуется квартира тяжело... Купить квартиру около своей не всегда просто... Дадут ли так быстро ипотеку под низкий процент, и дадут ли вообще... Поэтому к вопросу "когда же она мне станет нужна", многие отвечают "пока есть возможность"... Это и есть те семейные вопросы о которых молчат и говорят в самый последний момент...
     
  38. BAPOH

    BAPOH Member

    Я смело выбрал бы первый вариант. У самого две ипотеки. Банки выдают смотря на платежеспособность. И третью и четвертую дадут, если платить можете.
     
  39. VASIF

    VASIF New Member

    Даже без углубления в расчеты первый вариант наиболее удачный, но сначала надо сдать студию в аренду, а дальше уже можно посчитать))
     

Поделиться этой страницей