Ипотечная квартира и развод супругов

Тема в разделе "Ипотека", создана пользователем Dr.Elvin, 20 июл 2018.

  1. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    Здравствуйте!
    Мы с супругой планируем разводиться. У нас остается ипотечная квартира, с которой неясно, что делать дальше. Квартира в совместной собственности, супруги созаемщики по кредитному договору. В итоге договорились, что квартира отойдет мне, а я выплачу деньгами половину от разницы между стоимостью квартиры и остатков долга по ипотеке. Ипотеку также буду платить я.
    Но как это юридически оформить?

    1. Можно ли заключить у нотариуса соглашение о разделе имущества (касательно только этой квартиры), в соответствии с которым квартира переходит в мою собственность, а я обязуюсь выплатить некоторую сумму? Требуется ли согласие банка на это (по закону требуется согласие на отчуждение заложенного имущества, но тут вроде не отчуждение)?

    2. Можно ли заключить такое соглашение у нотариуса после выплаты ипотеки? Думаю, что за 2-3 года выплачу ипотеку. Также буду ли я иметь право потребовать у бывшей супруги половину от суммы, уплаченной по ипотеке (делать такого не собираюсь, но вдруг потребуется такой аргумент)?
     
  2. DangeR

    DangeR Member

    Убрать супругу из созаемщиков вы не сможете без согласия банка. Пока ипотека платится, банку пофиг, кто платит. Но случись чего, иск пойдет к вам обоим. И никакие соглашения между вами не помогут.
     
  3. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    так пусть супруга будем созаемщиком, мне то что. Это проблема супруги, а не моя.

    Вопрос в том, можно ли квартиру перевести из совместной собственности в мою собственность без согласия банка.
     
  4. MILASHKA

    MILASHKA Member

    Квартира в залоге у банка - без его согласия не получится.
    Ищите варианты погасить совместный кредит и снять залог (продажа родственнику с полной оплатой), а затем заново берите ипотеку только на себя.
     
  5. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    Аргументировать можете?
    Вот в текущей редакции ст. 346 ГК написано:
    2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

    А раньше было:
    Цитата
    2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.


    Из этого я делаю вывод, что сейчас только для отчуждения предмета залога требуется согласие банка. А вот распоряжаться иным образом можно и без согласия банка.
     
  6. AYDAN

    AYDAN Member

    это тоже отчуждение...
    один "отчуждает" в пользу другого
     
  7. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    Ну а если не к нотариусу обратиться, а к судье? Судья сможет так квартиру "отчудить" без согласия банка.
     
  8. Milana

    Milana Member

    через суд это раздел полноценный. С пошлинами и прочим. Не нужно это, тем более если еще удается договориться по нормальному. И более того - суд тоже не может обязать банк, только с их согласия.
    поэтому нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где будет прописано кому квартира кому деньги кто платит кредит и т.д.
    В зависимости от того что напишите в соглашении о разделе - обойти этот момент не получится, это существенные условия соглашения.
    По закону нет. Это тянет за собой изменение кредитного договора и закладной, а решение делать это или нет целиком на воле банка. А если учесть что нельзя же убрать бывшую из собственников и при этом оставить в созаемщиках [​IMG] . Поэтому банку это и не нужно. Им ваши с бывшей разборки = не нужный риск. Соглашение что там будет после выплаты им безралично, они свои средства защищают - ведь чем больше людей финансово обременных, с которых в случае чего можно что-то взыcкать, тем для банка лучше. Не сможете платить несмотря на свое соглашение - они с бывшей будут трясти. Она будет платить а истребовать через суд в обычном порядке с вас, согласно соглашению которое нарушите. Это с точки зрения банка.
     
  9. MARTIN

    MARTIN Member

    У меня сестра в данной ситуации до развода заключала брачный договор, хотя подробностей что в нем писали не подскажу. Потом рефинанс.
     
  10. Milana

    Milana Member

    брачный договор в его ситуации уже не сделаешь, ну то есть заключить то можно, но на банк не влияет - его обязательно предъявлять при заключении кредитного договора. Если бы можно банк так легко нагибать и выкручивать им руки то через одного бы делали [​IMG]
     
  11. MARTIN

    MARTIN Member

    Ну так "потом рефинанс."
     
  12. NONDA

    NONDA New Member

    Может кому пригодится:
    Ипотеч.кв.в браке. Разошлись.Муж отказался платить,мол,не живу тут и платить не буду. Хоть и оба созаемщики, но я основной. После этих слов подала на развод. В надежде что после развода будем просить банк, а у нас Аижк,чтоб переоформили кредит на меня. Но Аижк не практикует это. Былоб в Сбере или др.банкн, то это был бы самый простой путь. Развелись, я подала в суд,в надежде,что Аижк откликнется на запрос судьи, т.к. есть все основания у суда для того,чтоб признать за мной и права на кв.(все платежки за 2г.на меня оформл) ,и обязанности по кредиту (2ндфл проходит по доходу) . Аижк 3мес не откликались. Судья на свое усмотрение разделила доли по 1/2(((хотя ее об этом не просили...
    То я платила за общую кв, на которую муж претендовал, но и в случае чего обязанности были б. А тут получается я плачу за свою половину и за ,,чужую,,.
    Пошлли опять к нотариусу (до этого неск.раз была, как выше было уже сказано,нотариус не берется без согласия банка никакую бумажку делать).
    Вариантов 3:
    1.продать кв за наличные,ими же закрыть ипотеку и остаток поделить. У нас вариант отпал,т.к.за 2года кв упала в цене,т.е.покупали за 1500т., сейчас 1050,а остаток долга по ип.990т. В идеале тыс 50 останется после всех расходов,напополам- мужу есть где жить, а я с ребенком и с 25тыс на улице. Не вариант
    2) Рискованный.я беру потр.кредит. Гашу ип. Далее идем к нотар.,и он отписывает долю дочке. Я против,т.к.впереди почти 8 лет кредита, и в случае проблем с работой и неспособностью платить кредит ,я буду вынуждена продать кв,чтоб погасить кредит. А продать кв.с долей ребенка можно только в случае,если одновременно покупаешь кв.на улучшение условий жилья. Гарантировать,что 8 лет у меня будет все стабильно на работе я не ручаюсь. Поэтому прошу,чтоб отписал долю мне,но в этом случае:договор дарения-около 20тыс,+на след.год я обязана заплатить налог 13%.
    3) Очень рисковано.Купить у мужа его долю(после доср. погашения ип). Хоть формально,хоть по правде придти на сделку к еот.с деньгами-роли не играет. Даже через 10 лет если муж захочет,то может признать сделку недейств. Мол, по заниженной цене отдал...со слов нот.,и будет прав.
    Выбрала 2вар.,погасила,жду закладную и к нот...а там...дай Бог не передумает, иначе я еще больше проблем огребу.

    Вывод: если в браке отписать долю, на второго супруга,который будет платить-это проще всего будет. Ни налогов,ни головняков. А потом,разводиться,и досрочно гасить. Но это я уже поздно поняла,на своих ошибках, да и наверно,у нас бы не получилось,не так мирно мы разошлись,как могли бы....
     
  13. NONDA

    NONDA New Member

    Кстати, был вариант еще с рефенансом. Т.е.вместе с мужем рефенанс.в сбер, понижаем ставку, а потом подаем прошение о переводе кредита на одногопокупку заемщика.
    Большие надежды возлагала. Узнала. На Рефенанс около 15000.(со страховкой) Потом заявление о переводе кредита на одного и + расходы, около 5000' .Но сбер разводит в 60%случаях. При одобрении надо у нотариуса заключить туже дарственную или раздел имущ. Это около 20000. Не пошла на этот вариант,т.к.потратив около 20тыс на реф..и на заявление,нет 100% гарантии,что нас по кредиту разведут,в мою пользу. Можно потратиться и остаться у нулевой точки.
    Вариант поделить кредит пополам,и выплачивать каждый свою половину тоже отпал. Половина это 11тыс в месомске., а у мужа оф.зп 8500. Ни один банк не принудит ему обязанности в такой сумме, т.к.будут смотреть на оф.справку о дозоде,несмотря на тото чточто по факту гораздо больше.
     
  14. NONDA

    NONDA New Member

    Извиняюсь за опечатки..т9 [​IMG]
     
  15. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    не совсем понял: так можно ли соглашение о разделе имущества заключить без привлечения банка?

    В соглашении хотел бы прописать:
    1. Квартира переходит в мою собственность (сейчас или после выплаты кредита?)
    2. Я обязуюсь платить по кредиту (бывшая супруга пусть остается созаещиком для банка).
    3. Я обязуюсь выплатить некоторую денежную сумму супруги в течение года, например.
     
  16. Natalyu

    Natalyu New Member

    Что подразумевается под "Отписать долю на второго супруга". Оформление брачного договора ( находясь в браке)? или оформление дарственной? или что?
     
  17. Natalyu

    Natalyu New Member

    У меня большая часть кредита выплачена ( платила я). Закладная на общую совместную собственность.
    Какие аргументы можно использовать, чтобы убедить супруга на этот шаг - отписать долю на меня или ребенка?
    PS так как он полностью уверен в общей собственности супругов, то и не напрягается ( а зачем ему платить если все-равно все пополам при разводе [​IMG] )
     
  18. NONDA

    NONDA New Member

    Как нотариус нам сказал, что и "подарить" долю ,и оформить брач.договор можно и лучше в браке,т.к. меньше проблем и расходов,это если во взаимному согласию.В этом случае вы еще близкие родств.,и после такого дарения между близкми род. налог не требует уплаты.А после развода -да, 13% от кадастровой стоимости..Также и после развода он может "подарить долю ребенку (налога не будет). Ну а доказать,что вы платили ип., а он нет-после развода еще можно как-то..платежки сохранять..а если вы имеете ввиду в браке- то все по закону,50/50... ну если только у него доход офиц. маленький очень, а у вас офиц.часть гораздо больше..но это доказать надо ой-ёй..
     
  19. Natalyu

    Natalyu New Member

    [​IMG][​IMG]
    И все-таки мне хотелось бы знать ( извините - это не просто любопытство) как вы договариваетесь с супругами о возможности заключения соглашения ( какое-то другое имущество оставляете ему ( например машину) или что-то другое? Наверное на порядочность в данном вопросе не стоит рассчитывать [​IMG]
     
  20. Djamila

    Djamila New Member

    Аналогичная ситуация была только что у клиентов. Надо было оставить супруге квартиру с ипотекой, мужу машину.
    Зная, что банк согласие на заключение соглашения о разделе не даст (клиентка в отпуске по уходу за ребенком), а нотариус без него не удостоверит, пошли в суд. Изначально в исковом заявили половину квартиры, половину машины. На первом заседании сказали, что готовы заключить мировое соглашение, по условиям которого жена получает квартиру, берет на себя обязательства по ипотеке, муж автомобиль. Конечно, пришлось заплатить госпошлину по половинам стоимости. Отложились до заключения мирового. Честно уведомили залогодержателя (закладная продана, дозвониться туда нереально, выйти на юристов вообще фантастика, отправили почтой заказным проект мирового). Приходил представитель банка, он же бывший владелец закладной. На следующем заседании судья мировое утвердила. Право совместной собственности прекращено.
    После выхода клиентки на работу, выведем мужа из созаемщиков.
     
  21. Dr.Elvin

    Dr.Elvin Member

    Пойду схожу завтра на консультацию к нотариусу. Так и не понял можно ли без банка заключить такое соглашение:

    1. Супруг обязуется осуществлять все платежи по Кредитному договору № __ от ___
    2. После полного исполнения Супругом обязательств по Кредитному договору № __ от ___ и прекращения ипотеки Квартира переходит в собственность Супруга.
    3. Супруг уплачивает Супруге компенсацию в размере _______________ руб. в срок не позднее «__» __________ 20__ года.
     

Поделиться этой страницей