Варианты рефинансирования ипотеки с незаконной перепланировкой

Тема в разделе "Ипотека", создана пользователем VERSACE, 6 май 2018.

  1. VERSACE

    VERSACE Member

    Добрый вечер, друзья! Подскажите кто знает, у меня накопилось несколько вопросов..
    Какие на данный момент банки могут Рефинанси́ровать ипотеку с незаконной перепланировкой?Я собирал документы в ГПБ, отказали на стадии согласования объекта, ссылаясь на перепланировку. На данный момент есть две мысли, либо сначала согласовать все переделки и потом обращаться в банк, либо сразу найти банк который закрывает глаза на перепланировку.
    Насчет перепланировки не уверен что можно будет согласовать, однушка-переделанная в студию ( то есть убрана ненесущая стена между комнатой и кухней в кирпичном доме.Газ есть. У кого нибудь есть реальный опыт согласования таких объектов ? Либо только через суд?
    Территориально г. Волгоград.
     
  2. LLIaKaL

    LLIaKaL New Member

    Если такая перепланировка нарушает правила безопасности, то суд не поможет. Несколько лет назад изучал вопросы перепланировки, так в кухне с газовой плитой тогда нельзя было убирать дверь на кухню. По-моему в Жилищном кодексе РФ прописано какие перепланировки нельзя согласовать.
     
  3. LEDY_BEKO

    LEDY_BEKO New Member

    С такой наверное никакие.
    Три пункта всплывают из подсознания, когда читаю про такой переплан (снос стены в кухне с газом, перенос туалета в кладовку, в спальню и т.п., снос стены между комнатой и балконом):
    1. узаконить не дадут. даже через суд. Вам же еще и разрешение банка потребуется ( в котором ипотека), он же залогодатель. Точно разрешения не будет.

    2. для рефинанса проще договориться с оценщиком (в рамках закона и чтобы не платить лишние деньги) - и поставить для фото стенку из гипсокартона. Чтобы на фото было как в плане. Если безопасники соизволят выехать на объект (в некоторых банках бывает) - ну тут уже отказ, передумал и т.п.

    3. зачем вы все делаете такие жесткие перепланировки? тем более в квартире, которую в скором времени планируется продавать, рефинансировать и т.п....
     
  4. LEONIT

    LEONIT Member

    В данном случае узаконить маловероятно даже через суд, так как газовая плита и по сути идет грубейшее нарушение правил пожарной безопасности. В случае с газовой плитой необходимо наличие и двери (некоторые заемщики убирают дверь в кухню, даже этого делать нельзя). В случае попытки согласования, Вам необходимо будет обратиться за согласованием в Банк, который в лучшем случае откажет. в худшем случае выдвинет требование возвести все обратно или же закрыть перед ним обязательства. В рамках рефинансирования такую квартиру без согласования не возьмет ни один банк.
    При отказе в согласовании со стороны Банка, ТБТИ-суд откажет гарантировано+будет штраф за нарушение и осуществление перепланировки без предварительного согласования.
    А вот этого делать в принципе не советую по причине газовой плиты, да и думаю оценщик не рискнет пойти на сговор, это грозит следующим:
    -для оценщика суд и мягко говоря отзыв его лицензии в случае выявления такого подлога (плюс уголовная ответственность)
    -для клиента это требование возврата кредита и как вариант также суд с уголовным делом
     
  5. VORON

    VORON Member

    Как уже сказали, такую перепланировку нельзя согласовать. Правда, конкретный документ для Волгограда не подскажу, но для Москвы это ппм № 508-пп в редакции №840-пп пункт 11 приложения 1.
    Уточнение - наличие двери обязательно между жилыми комнатами и кухней. А, например, между кухней и коридором необязательно.
    А где можно почитать про ответственность оценщика? Мне начальник отдела оценки одной крупной фирмы сказал, что по закону оценщик вообще не должен описывать перепланировки. Так что если он просто не укажет перепланировку, то за что его привлечь? В общем, хотелось бы ссылки на законодательство.

    А так - есть разные банки. Один коллега сумел взять ипотеку на квартиру, где то ли кухня была превращена в балкон, то ли балкон в кухню, то есть полный швах даже на вашем фоне. Вроде это был банк Нордеа, который сейчас уже с физиками не работает как минимум по ипотеке.
     
  6. LEONIT

    LEONIT Member

    Там речь шла именно о сговоре и искажении реальности (поставить стеночку из гипсокартона для фото). Очевидно, что оценщик эту стеночку увидит в принципе и по сути он не должен делать фотоотчет при такой "кукле" и не осуществлять работ по оценке данной квартиры. Если же стеночки не будет и будет реальная картина квартиры, он осуществить съемки и сделает в соответствующем разделе оценочного альбома вывод о характере перепланировке, возможности/не возможности ее согласования

    В части материальной части про оценщиков можно почитать ФЗ 135 об оценочной деятельности в Российской Федерации

    Вы не можете просматривать внешние ссылки, что-бы просмотреть зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на форуме !


    Там очень много красноречивых статей- статья 24.6 об имущественной ответственности, статья 24.2 порядок мер применимых к членам СРО
    С учетом последних поправок занимательно чтиво и в принципе характеризует как не легко стало быть оценщиком. Все сделано для того, чтобы этот сегмент бизнеса не легко получал членство в СРО, сдавал экзамены (а это не реально сложно, так как метры оценки не с первого раза его сейчас получают), ну и ответственность за убытки извините очень дорогая стала)
     
  7. LEDY_BEKO

    LEDY_BEKO New Member

    Склоняюсь к этой версии. Максимум отзыв лицензии. Потом можно восстановить.
    А кто сказал, что стена из гипсокартона - это уже не стена? У нас половина застройщиков сдают дома с гипсокартоновыми стенами. Он должна быть на плене? - Он там есть. В чем сговор то? Человек вернул все в первобытное состояние, как потребовал бы и суд.
     
  8. LEONIT

    LEONIT Member

    Увы, уже не так. С учетом ужесточения фз, можно головы лишиться. Почитайте, очень интересный закон, я выше пару статей приве из него с учетом новых поправок. И мы с учетом опыта все же коммуницируем регулярно с оценщиками и понимаем как сильно изменился этот рынок

    Насчет сговора и обмана Вы же понимаете о чем я говорю) Вы же пишете чтобы это сделать и потом убрать в надежде чтоб безопасники не выехали. А если выедут и потом попросят клиента вернуть займ за такой подлог?) вернуть в первоначальный вид для такого кейса, это значит возвести не просто стеночку одну, а завуалировать пару стен, дверь в кухню, розетки с выключателем, плинтус и т.д. На мой взгляд если человек так делает для оценки квартиры чтобы делать рефинанс, он в принципе не совсем финансово грамотен. Задожить все эти расходы и снова пересчитать выгоду рефа, так проще отказаться от него. Понимаю порожек в балконном блоке, тамбурную дверь убрать, дверь на кухню поставить обратно, не фоткать систему обогрева вмонтированную по периметру каждой комнаты и т.д.
     
  9. VORON

    VORON Member

    Я же выше написал, что начальник оценочного отдела явно сказал, что вывод о наличии перепланировок и тем более о возможностях их согласования оценщик делать не обязан. Как можно привлечь оценщика за то, что он не сделал то, чего не обязан делать? А если банк потребует указывать наличие домашних животных, а оценщик соврет насчет кошки, то тоже сговор и т.д.?
    Ну поставил кто-то стеночку и что? С чего вдруг какая-то стеночка как и любой другой предмет в квартире вдруг становится препятствием для оценки квартиры?
    Ок, стенка должна попасть на фотографии. Предположим попала. Оценщик просто ничего не пишет про перепланировку, так как не обязан по закону. В чем тут нарушение?
     
  10. VORON

    VORON Member

    Там написано про ответственность оценщиков при причинение убытков заказчику из-за указанной в отчете некорректной итоговой рыночной стоимости. Ничего про перепланировки.
    Для понимания: возведение стенки между кухней с газом и комнатой - это тысяч пятьдесят. Даже если оценщик не заложит это в итоговую стоимость, то при цене квартиры в 5-10 млн это просто ни о чем. Но ничего не мешает указать итоговую стоимость с учетом этих пятидесяти тысяч. Хотя подозреваю, что вряд ли кто-то в здравом уме будет требовать точность такой оценки до десятых процента.
     
  11. LEONIT

    LEONIT Member

    Мы подняли оценочные альбомы за последние 2 месяца и в них четко указано о характере перепланировки и варианте ее согласования.
    Вот выжимка одного из альбомов (если дадите мейл, могу прислать скрин с альбома, сюда картинка не крепится у меня [​IMG] )
    Планировка квартиры не соответствует поэтажному плану БТИ:
    Между лоджией №8 и кухней №5 демонтирован оконный блок с частью
    подоконной стеновой перегородки.
    Согласование с органами невозможно, требуется монтаж стеклопакета,
    ориентировочная стоимость работ 40 000 рублей.


    Соответственно если оценщик видит, что клиент что-то смастерил чтобы сделать оценку, он в праве отказаться осуществлять работу иначе в случае выявления будут санкции согласно закону, который я привел
    А теперь давайте смоделируем ситуацию. Согласившись сделать фотоотчет при постановке стеночки, оценщик обозначает одну стоимость залога, а по факту из-за перепланировки она может быть другая (не ликвидный залог, как выше, так и ниже и т.д.) Банк полагая что все ок с квартирой, выдает кредит, далее заемщик уходит в дефолт и по идее нужно эту квартиру будет продавать, но она приобретает настоящий вид и вполне возможно срок экспозиции (ликвидационная цена, сроки продажи и т.д.) могут быть ниже кредита. Залоговые менеджеры выезжая на объект видят другую картину и клиент свалив все на оценщика говорит: "Да мне вот так подсказали сделать, стеночку мы поставили, сделали фотографию и т.д." Далее разбирательства идут к тому, что оценщик нанес косвенно убытки банку и по сути можно по суду их взыскать плюс деаккредитация, плюс приостановка в СРО и т.д.

    Я описал свой опыт работы в банках реализуемый на практике с оценщиками. К примеру по Новосибирску будучи работником банка были кейсы когда оценщик на стадии строительства при сговоре с клиентом и застройщиком увеличивал стоимость объекта (на растущем рынке) чтобы скрыть отсутствие первоначального взноса, а при оформлении собственности уже другой оценщик писал стоимость ниже на 25% чем было на первичке-итог был не очень хороший как у застройщика, так и у первого оценщика (закладная то составлялась на основание второго альбома))
     
  12. VORON

    VORON Member

    Я знаю, что сейчас в оценках указывают перепланировку и возможность ее согласования. Я говорю о том, что в законе не прописаны обязанности оценщика это делать. А раз так, то и ответственности по закону быть не может. Вы читали предыдущие мои комментарии? Несколько раз ведь уже писал.
    Где логическая цепочка?
    1. Если оценщик видит, что клиент что-то смастерил, то с чего вдруг он вправе отказаться от оценки? Можно ссылку на это право привести? По-моему, логично, что оценщик укажет в отчете ровно то, что видит: клиент что-то смастерил. Это что-то может быть отличной стеной, установленным унитазом или покрашенными обоями. С чего вдруг по-вашему это должно быть причиной отказа проводить оценку?

    2. В случае выявления чего? Что оценщик оценил квартиру, которая была не в чем мать родила, в смысле не четыре голых стены, как когда-то сдал застройщик?
    Вы привели отсылки на санкции, да. Но не привели место в законе, где говорится, что оценщик обязан выявлять перепланировку. Это не их обязанность по закону. И нельзя по закону привлечь за то, что оценщик не обязан делать. Или ссылки на законодательство в студию. Так как прошу раз в третий, уточню, предоставьте, пожалуйста, ссылки, из которых будет явно видно, что оценщик обязан выявлять перепланировки и устанавливать возможность их согласования.

    Вы же сами процитировали стоимость устранения такой перепланировки. И оценщики просто вычитают эту сумму из стоимости объекта. Это десятые доли процента. Ну о какой суровой ответственности из-за неточности оценки в десятые доли процента вы говорите?
     
  13. VORON

    VORON Member

    Вы действительно не видите разницу между обсуждаемой темой перепланировок, которые оценщик не обязан выявлять по закону, и стоимость устранения которых десятые доли проценты, и манипулированием стоимостью в отчете на два с лишним десятка процентов, причем оценщик действительно по закону отвечает за оценку реальной стоимости.
     
  14. LEONIT

    LEONIT Member

    Очевидно для дальнейших дебатов нужно опубликовать требования к аккредитации оценщиков и требования, предъявляемые к оценочному альбому банков)
     
  15. VORON

    VORON Member

    так требования к оценщикам должны быть прописаны в законе.
    Требования банков к оценщикам - вот тут сложнее. По идее банк может туда прописать условие необходимости указания перепланировки. Но если оценщик не укажет, то ответственность его будет только в рамках этого договора, проще говоря, сколько-то денег должен будет банку заплатить, если поймают. Ответственности по закону об оценке тут быть не может.
     
  16. LEONIT

    LEONIT Member

    Более того, ряд банков требует указать в альбоме место, откуда была произведена съемка
    Открытие к примеру требует рядом с фото на плане стрелкой нарисовать место, откуда делали фотографию
    В законе безусловно этого нет и не будет, но на практике есть. Если оценщик отказался выполнить требования банка, то такой альбом в классике жанра в лучшем случае попадает на рецензию к залоговым менеджерам и тут уже возможен выезд банка на объект, в худшем случае не примут альбом и попросят скорректировать и не одобрят залог клиенту.
    А там уже что написано пером-не вырубить топором. Раз указали, значит доказательная база сформирована
     
  17. VORON

    VORON Member

    и как итог: если клиент сговорится с агентом насчет неуказания перепланировки, то в худшем случае для клиента придется идти в соседний банк, а оценщику разрыв отношений с банком, если он это будет делать на регулярной основе.
    Это как бы намекает, как стоит поступать, пусть это и идет в разрез с моралью [​IMG]
    Хотя на самом деле лучше взять и не делать таких адовых перепланировок и согласовать все, что было наперепланировано, если это возможно. Чем, кстати, сейчас и занимаюсь.
     
  18. LEONIT

    LEONIT Member

    А банк катает телегу в СРО и т.д., что оценщик плохой и не хороший и по этой причине он деаккредитован и его оценочные альбомы больше не принимаются) думаю тоже радости мало доставит оценке
     
  19. VORON

    VORON Member

    если СРО все-таки действует по закону, то на каком основании они могут что-то сделать с оценщиком? Уверен, в этой области регулярно кто-то кем-то недоволен и через суды что-нибудь взыскивают, то есть дело-то житейское, что очередной банк считает, что его договор нарушили.
     
  20. LEONIT

    LEONIT Member

    Я полагаю что изменения для оценщиков все же произошли. Начиная от аттестаций, заканчивая введением единого электронного оценщика SRG, который агрегирует в себе все оценки, которые прошли по объектам и проводит на каждый альбом рецензию.

    К примеру сегодня такой кейс по клиенту. Уважаемый мужчина снес вентиляционный короб, само собой не узаконив. В прошлом году он уже делал рефинансирование и пользовался услугами SRG (тогда короб был на месте-сейчас нет). К нам пришел за рефом и понимая, что это перепланировка серьезная. начал просить оценщиков все же помочь ему-все как один отказались оказывать услугу если коробок вдруг появится (ходил в 4 компании)
     
  21. VORON

    VORON Member

    Не совсем понял. В смысле оценщики не верят, что он действительно восстановит короб, а просто сделает муляж? Или после такого залета вообще нельзя восстановить короб, чтобы кто-то из оценщиков взялся за оценку?
     
  22. LEONIT

    LEONIT Member

    Все верно, не верят муляжу (он восстанавливать не планирует)
     
  23. LEDY_BEKO

    LEDY_BEKO New Member

    Я по прежнему не понимаю уничижительного выражения "стеночка". Человек вернул обратно снесенный конструктивный элемент. Оценщик сфотографировал. О наличии перепланировок в Отчете не пометил, потому как их нет. В чем проблема то? Честный оценщик узрел "махинацию"? А в чем махинация - стоит себе стена. Единственное - если вместо кирпичных стен стоит гипсокартон ценник может быть чуть чуть пониже. И то не критично - никаких убытков банку не принесет. Я уж молчу, что за наличку народ покупает такие квартиры и мозг не греет.
    У оценщика есть фото. У заемщика - только слова. Он мог эти "стеночки" разломать/перенести когда угодно. Гораздо позднее самого рефинанса и оценки. Доказательства плиз.
    Эти кейсы и сейчас работают. И застройщики даже как бы этого не скрывают (завышение я имею в виду). А то, что потом в Отчете стоимость просела - так кризис. Рынок недвижимости вообще очень мобильный... И никакого первого отчета нет - по новостройкам Отчет не делается, цена пишется от застройщика. Отчет делается, когда объект недвижимости сдан и становится вторичкой.
     
  24. LEDY_BEKO

    LEDY_BEKO New Member

    У всех банков и оценщиков есть требования к местам, где должны быть сделаны фото - из каждого угла, каждой мокрой точки, вид из окна, двор и т.п.
    Редкий случай. В большинстве своем банки настолько заинтересованы в выдаче/рефинансировании, что менеджеры сами помогают как лучше сделать, чтобы и "завышение" прошло и отчет прошел и т.д. и т.п. Если что - я не сторонник "мошенств". Просто ситуации реально бывают разные.
    Взаимоисключащие фразы. Клиент сделал жесткий переплан, а восстанавливать всё (хотя бы для оценки) - не планирует. Это огромная разница. Он просит по сути - подрисовать, сфотать другую квартиру и т.п. - Это откровенный подлог и мошенничество.
     
  25. VORON

    VORON Member

    А где-то действительно делают ненесущие перегородки из кирпича?
    Я так думаю, что в старом жилом фонде новая стеночка из гипсокартона вместо изначальной будет улучшением квартиры и скажется на увеличении ее стоимости, а не уменьшении [​IMG]
    Именно так по моему не очень большому опыту. Поэтому надо просить, чтобы отчет выслали именно менеджеру, а не кому-то там в банк.

    Вообще, я склоняюсь к мысли, что банкам все эти перепланировки по большому счету до лампочки, особенно те, про которые указывается "стоимость приведения в первоначальное состояние десять тысяч рублей". Те, кто работают с АИЖК, обязаны выполнять их требования, а там очень мозгоклюйничают с перепланировками. В 2011 году не принимался объект, даже если дверь в ненесущей стене сдвинута на метр. А те, кто не работает с АИЖК, так делают, потому что "все так делают". Но есть банки, которым откровенно плевать даже на несогласуемые перепланировки.
     
  26. BLADE

    BLADE New Member

    Восстановление оконного блока с подоконником на лоджию или арки на кухню с газом ерунда по сравнению с стоимостью квартиры в Москве, пара дней работы и несколько десятков тыс. рублей. Сейчас хожу выбираю, в ЦАО половина выставленных квартир с перепланировками
     
  27. Vampiro

    Vampiro New Member

    в декабре рефинансировался с утепленным балконом и вынесенной батареей (разводка по полу, счетчики покваритрные на тепло если че)

    оценщик написал что вынесена батарея. банку пофиг (одобрили)
     
  28. LEONIT

    LEONIT Member

    Не раскроете тайну, что за банк
     
  29. VORON

    VORON Member

    название банка в студию!
     

Поделиться этой страницей