Ипотечный рекорд

Ипотечный рекорд

  16 ноября     Аналитика,  Ипотека

По подсчетам АИЖК, в октябре, если брать абсолютные показатели, объем выданных банками ипотечных ссуд в практически достиг показателей декабря 2014 года, когда был установлен своеобразный рекорд. И все же, по мнению экспертов, рынку пока не угрожают риски, связанные с образованием пузыря.

В прошлом месяце граждане получили от российских банков свыше 115 тыс. кредитных средств на общую сумму 210–230 млрд руб., что на 70–80% превысило показатели такого же периода прошлого года и на 25–35% - данные за октябрь 2014 года. И этот месячный объем выдачи ипотеки почти достиг абсолютного рекорда декабря 2014 года, когда граждане получили от банков ипотечные кредиты на общую сумму в 227 млрд руб.

Как прогнозирует аналитический центр АИЖК, за весь текущий год объем может дополниться еще 0,5–0,6 трлн руб., и составить 5,5 трлн руб. Как результат по итогам года совокупно может быть зафиксирован 22%-й рост портфеля ипотечных ссуд. Причем, этот рынок будет расти и в 2018 году примерно на 20–25%.

По словам руководителя аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, АИЖК, делая прогноз на 2017 год, заложило существенный рост выдачи ипотеки в октябре из-за того, что ставки в банках упадут ниже 10%. С начала года ипотечные ставки в сегменте рынка снизились до 9-10%, тогда как в начале года они были на уровне 13–14%. Столь динамично за год ставки не снижались за всю историю ипотечного рынка.

По информации АИЖК, в период с мая по сентябрь т.г. объем ипотечных кредитов, которые выдавали банки каждый месяц показывал 40%-й рост.

Рекорд в росте выдачи ипотечных кредитов в нынешнем году в большей степени вызван тем, что значительно снизились ипотечные ставки, чему способствовала сниженная регулятором несколько раз ключевая ставка. С начала года ипотечные ставки по вновь выданным кредитам не превышали 11,95% (по состоянию на 1 марта). И этот период можно считать самым длительным в удержании ставки на уровне 12% за всю историю развития российского ипотечного рынка.

Другой фактор, вызвавший рекордный рост выдачи ипотечных кредитов, по мнению регулятора, заключается в том, что банки заинтересованы в выдаче наименее рискованных ссуд. Наряду со снижением ставки, наблюдалось упрощение и неценовых условий по ипотеке — снижение уровня первоначального взноса (в итоге ЦБ пошел на ужесточение требований по ипотечным ссудам), установление минимального срока погашения ссуды, упрощение подхода к заемщикам, чей первоначальный взнос - от 50%. Как результат, к середине года на долю заемщиков в розничном кредитном портфеле пришлось 42%.

Эксперты, наблюдая продолжающийся бурный рост ипотеки, говорят об угрозе появления пузыря. Такова, к примеру, оценка бывшего первого заместителя председателя Банка России, профессора Высшей школы экономики Олега Вьюгина. По мнению бывшего главы департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития Кирилла Тремасова, рост ипотечного рынка в России ускоряется на фоне падения реальных доходов физлиц и негативного характера ценовой динамики по жилью. Вряд ли эта тенденция здоровая. Да и темпы роста в условиях незаметно растущей экономики здоровыми не назовешь. Такие темпы (30–40%) мы уже наблюдали в самый пик бума в потребкредитовании 2012/13 гг. И это был вариант классического пузыря, который лопнув, похоронил ряд банков, а всех остальных поставил перед огромными проблемами.

По мнению некоторых экспертов, в России рост ипотечного рынка не сопряжен с рисками образования пузыря. Да и Министерство эконразвития говорит о скором устойчивом росте реальных доходов населения, что вкупе со снижением ставок повысит уровень доступности ипотеки. К слову сказать, сохраняется очень высокий уровень качества портфеля ипотеки. Привести к минимизации рисков появления пузыря должны и изменяющиеся риск-параметры по ипотечным кредитам, предусматривающих первоначальный взнос до 20%, выдача которых начнется с 1 января 2018 года. В перспективе, по подсчетам аналитиков АИФК, рост реальных цен на жилье не будет выше темпов роста реальных доходов граждан, что приведет к сохранению баланса спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

Как считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов, пока российский рынок далек до «бума». Степень проникновение ипотечных кредитов в России (6,2%) по отношению к ВВП все еще соответствует уровню стран, имеющих развивающуюся экономику (Индия, Турция и др.). Рост ипотечного кредитования в России - вполне гармоничен, и причин для тревоги нет. Сейчас банки проявляют скромные риск-аппетиты, им нужна прибыль, а потому не нужны неблагонадежные заемщики.

По словам главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, уровень доступности ипотеки растет с учетом того, что в середине 2016 года ставки были 13%-ми, а сейчас упали до 10%, в результате чего и платеж снизился на 1/4. По его мнению, если 4%-я инфляция сохранится и если ипотечная ставка снизится до 6%, то вполне реалистично удвоение этого уровня до 10%. А появление в стране локального пузыря, по мнению партнера Bain & Company Егора Григоренко, возможно на 1-2-летнем горизонте, если активный рост ипотеки продолжится.

Благодаря тому, что процентные ставки снизились на 3 п.п., до 10% и ниже, сформировался спрос на рефинансирование ипотечных кредитов, активное развитие которого наблюдается с третьего квартала 2017 года. Как прогнозирует АИЖК, в следующем году мы можем увидеть 20%-й рост спроса на рефинансирование.

И рост этот будет наблюдаться из-за снижения ставок и популярности рефинансирования среди заемщиков, ранее бравших кредиты по ставке от 12% и выше. Наряду с тем, что в ряде банков ставки снизились, уже доступно рефинансирование кредитов по ставке менее 10%. И растущая заинтересованность граждан этой услугой и спрос на нее, поможет в том, что большую часть ипотечного портфеля банков или рефинансируют за несколько лет, или погасят.

По словам Михаила Матовникова, из-за того, что улучшается доля рефинансирования ипотечных кредитов, дополнительно улучшаются условия обслуживания кредитов и качество портфеля кредитов. Банки конкурируют между собой, и это ведет к появлению все более привлекательных условий для клиентов, включая действующих.


Добавить комментарий
Это интересно: