Получение от застройщика компенсации найма квартиры

Получение от застройщика компенсации найма квартиры

Если срок сдачи сорван, нужно договариваться. Если застройщик затягивает со строительством, он обязан оплатить вам жилье, которое вы снимаете. При условии знания вами ваших же прав.

Рассмотрим пример: год назад вами была приобретена квартира в новостройке. Пока шло строительство дома, вы решили снять жилье. По ДДУ от застройщика вам должна был передана квартира нынешним летом, но передача ее была затянута застройщиком. И в этом случае вы имеете право на получение компенсации и неустойки. Как использовать это право?

Сначала нужно разобраться со сроками

Дом уже стоит, но это ничего не значит. Перед передачей вам ключей,Застройщик застройщик сдает дом городу, то есть получает разрешение на то, что дом готов к вводу в эксплуатацию. На это порой уходит не один месяц, но вас это не должно волновать. Вашего пристального внимания требует договор.

По срокам передачи жилья он может содержать два варианта:

  1. По прошествии N дней после сдачи, когда квартира передается в 60-дневный срок после того, как застройщик получает разрешение на ввод. Если разрешение на ввод выдано 31 июля, то 29 сентября является последним днем передачи квартиры дольщику. С 30 сентября начинается просрочка, по которой высчитывается неустойка.
  2. К конкретной дате: когда застройщику разрешение на ввод должно быть выдано до 31 декабря 2016 г. с последующей передачей квартиры не позднее 30 июня 2017 года. В этом случае неустойка высчитывается с 1 июля 2017 г.

Посмотрите какой срок указан в вашем договоре. От него будет высчитываться неустойка.

Важно иметь доказательства

Возмещение расходов на аренду квартиры возможно, если вам удастся доказать, что съем - вынужденная мера. Для доказательства этого вам нужен договор найма, заключенный с хозяином квартиры, копии паспорта и трудовой книжки. В этих документах - вся ваша истории: наличие регистрации в одном городе, но - и на это есть уважительная причина - проживание в другом, где и была куплена квартира.

На что важно обратить внимание в договоре аренды жилья, чтобы не остаться ни с чем? Приведем пример: Нина прописана в Сочи, а работу имеет в Москве — трудовая содержит запись о столичной компании. Это означает, что Нине приходится снимать квартиру (или комнату). А договор найма - это доказательство того, что она проживает в съемной квартире, а не у тети в Люберцах.

Все эти документы нужно использовать в первую очередь, когда вы будете вести переговоры с застройщиком, а не в суде. Суд всегда связан с лишними финансовыми и временными тратами на юристов, при этом никто вам не гарантирует результат. Вместе с тем застройщик должен почувствовать вашу готовность обратиться в суд, — как правило, он в этом не заинтересован. Поэтому не стесняйтесь пригрозить застройщику судом.

Бороться за свое

Застройщики чувствуют себя свободно, потому что, как правило, их клиенты практически ничего не требуют с них. Странно, что те, кто покупает квартиры в новостройках, закрывают глаза на разбитые окна, кривые проемы, стены, двери, полы, просроченную сдачу и прочие неприятные вещи: «Сдача свершилась — и слава богу». Расслабленных застройщиков это только радует. Придерживайтесь одного правила: выносите им мозг по малейшему поводу, который важен для вас. Они берут с вас миллионы, значит, должны качественно работать.

Составить претензию

Подумайте о составлении письменной претензии на имя главного лица застройщика. Обычно это директор, генеральный директор, президент — смотря какова степень его самовлюбленности и как сильно его любила мама, когда он был маленьким. Не забудьтеПретензия прочитать единый реестр юрлиц. По ИНН или ОГРН застройщика можно скачать выписку из реестра и найти в ней раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица», это тоже отличное подспорье.

В претензии должна быть указана сегодняшняя дата и срок, когда ключи вам должны передать по договору.

Разумеется, каждый актуальный договор обязателен для его участников, и они должны добросовестно его выполнять, учитывая интересы другой стороны, уважая согласованное обязательство, следуя ему, надлежащим образом выполняя то, что согласовали стороны - все эти нюансы в том или ином виде прописаны в ст. 309 ГК РФ.

В п. 1 ст. 15 ГК РФ говорится о том, что лицо, права которого нарушены, вправе потребовать, чтобы ему полностью возместили причиненные убытки, если закон или договор не предусматривают возмещение убытков в меньшем размере.

Вам стоит заранее ознакомиться со ст. 10 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В ней говориться о том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору, не исполнившая обязательств или ненадлежащим образом исполнившая их сторона, обязана уплатить другой стороне неустойку, предусмотренную этим законом, а также договором (штрафы, пени), с возмещением в полном объеме причиненных убытков, перекрывающих неустойку.

В ст. 15, 393 ГК РФ указано, что убытки представлены в виде реального ущерба и упущенной выгоды. Реальный ущерб - это расходы, уже произведенные кредитором или которые он произведет, чтобы восстановить нарушенное право, а также потеря или повреждение имущества.

Также в претензии стоит потребовать, чтобы вам компенсировали расходы на аренду жилья. И тут вам опять помогут факт регистрации в одном городе, место работы - в другом, и договор найма.

Копиями всех документов должна быть сопровождена претензия, о чем стоит написать и в ее тексте. Сумму компенсации нужно посчитать со дня, следующего за крайней датой срока передачи ключей по ДДУ. Не забудьте указать свои контактные данные.

Претензия должна быть составлена в 2-х экземплярах, распечатана и подписана.

Отправить претензию

Если вы проживаете в городе, где расположен офис застройщика, лучше самому отнести претензию. В офисе на обоих экземплярах должна быть поставлена дата и номер входящего письма, то есть ваше обращение зарегистрируют. Один экземпляр - остается у вас, второй - у застройщика.

При нахождении офиса застройщика в другом городе, отправьте ему два письма: ценное, содержащее опись вложения с уведомлением о вручении и заказное. Ценным письмом вы себя подстрахуете. Оно поступит в почтовое отделение и, если что - станет доказательством того, что вы отправили застройщику не поздравление по случаю, а именно претензию. На почту застройщики ходить не любят, потому важна роль второго письма — заказного — с реальной функцией передачи информации. Заказное письмо застройщик получит прямо в офисе.

В 10-дневный срок застройщик должен направить вам ответ. Если он адекватен, вас пригласят в офис, где с вами поторгуются по поводу суммы компенсации. Запаситесь диктофоном для записи разговора.

Скорее всего, застройщика представит юрист. Если вы знакомы с хорошим юристом или адвокатом по недвижимости, придите на встречу с ним - пусть он действует от вашего имени.

Как только у вас получится сторговаться, подпишете с застройщиком соглашение с указанием в ней суммы и способа выплаты.

Компенсация и неустойка - понятия разные

Не смешивайте две претензии — по компенсации аренды квартиры в период просрочки передачи и о неустойке за то, что застройщик нарушил сроки передачи.

Застройщик может постараться указать в соглашении, что у дольщика отсутствуют иные претензии. Откажитесь от этой формулировки: как только вам дадут ключи, составьте другую претензию — о том, чтобы вам выплатили неустойку за просрочку передачи.

В этом случае приготовитесь к возражению застройщика: «Вам же компенсировали наем! Если вам нужна неустойка — отказывайтесь от компенсации найма». Что ж, тогда парируйте, сказав примерно следующее: " в соответствии со ст. 10 закона 214-ФЗ и п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 убытки в виде расходов на наем должны быть взысканы в полном объеме сверх неустойки, так как неустойка - это, по сути, штраф". Другая сторона не сможет вам ничем возразить.

Когда застройщик — преступник

Если директор относится к бывалым бандитам, то на встрече вам дадут понять, что он не готов услышать вас, а если вы будете упрямы и настойчивы - то пострадаете сами или ваша семья.

Как правило, бандиты упоминают про свои связи в МВД и судах: что они замнут любое дело. Ваш арсенал куда внушительнее - обращение в прокуратуру или огласка в прессе. Местным бандитам всегда кажется, что они неуязвимы, но излишняя публичность и проверки из Москвы им не на руку.

Потом вы можете или отступить, или продолжить борьбу. Формально вы правы, но все же оцените затраты, связанные с защитой своих прав и прав своих близких. Этот этап обязательно требует наличия опытного адвоката. Но стоит сказать, что случаи управления образцовыми девелоперскими компаниями бандитами крайне редки.


Добавить комментарий