Выгода при досрочном погашении кредита по ипотеке

Выгода при досрочном погашении кредита по ипотеке

Итак, достойно подробного разговора то, что придает многим заемщикам немало беспокойства: рефинансирование для досрочного погашения ипотечного кредита, что может иметь самые разные причины, о которых будет сказано далее.

Сначала нужно понять, что включает в себя процесс рефинансирования ипотечного кредита? Рефинансирование, если пользоваться самыми простым словами - это получение заемщиком средств в одном банке для того, чтобы можно было погасить ссуду в другом. Рефинансирование может относиться не только ко всей ссуде, но и к ее части. Но все же, как правило, заемщики, выбрав рефинансирование, собираются погасить всю ссуду. Дело в том, что обычно новый кредит выдается только при наличии залога, которым становится купленное в ипотеку жильё. В итоге, для передачи квартиры или дома в залог по новому кредиту, сначала нужно совершить все выплаты по старым долгам. Кроме этого, процесс рефинансирования ипотеки имеет существенные отличия от прочих способов рефинансирования: нередко банки занимаются рефинансированием своих собственных ипотечных ссуд, предоставленных раньше. Это рефинансирование наиболее удобное, поскольку ведет к сокращению времени рассмотрения заявок, отсутствуют сложности при оценке и переоформлению залога.

В перекредитовании выделяют 2 типа рефинансирования:

  • заемщик может перекредитоваться в стороннем банке;
  • заемщик может воспользоваться рефинансированием в банке, в котором он оформлял исходную ссуду.

Многим заемщикам второй вариант кажется более привлекательным, да и банки зачастую прописывают его в кредитном договоре. Но нельзя не обратить внимание на то, что кредитующий банк отнесется к увеличению срока (и, естественно, к снижению размеров платежей) по имеющемуся и пока не закрытому кредиту как к свидетельству падения уровня платежеспособности заемщика, ухудшению его финансового положения. Банки осуществляют переводы собственных рефинансированных кредитов в категорию «проблемных», параллельно увеличивая по ним процентные ставки, комиссионные и повышая планку требований. Допустим, банк, рефинансирующий кредит, может потребовать от заемщика предоставление дополнительного обеспечения (в виде залога или поручительства), на 3-10% может увеличиться ставка по кредиту или будет приостановлена выдача траншей по кредитной линии и т.п. В итоге, рефинансирование только увеличит переплату по кредиту и станет совершенно не нужным заемщику мероприятием ввиду отсутствия какой-либо выгоды.

Если рефинансирование кредита не носит вынужденного характера, то не стоит надеяться только на кредитующий банк, лучше ознакомиться с предложениями по перекредитованию в других банках. Только так возможен удачный выбор кредитной программы, которая не вызовет значительного удорожания кредита при рефинансировании.

Что является целью рефинансирования ипотеки?

Причины, побуждающие заемщика к перекредитованию задолженности по ипотеке, могут быть разными. Но банки не всегда идут навстречу заемщикам: если цель рефинансирования ипотеки непрозрачна, кредит вы не получите. И проблема состоит в том, что желание оформить новый кредит может таить в себе проблемы финансового или семейного характера, которые могут негативно сказаться на дальнейших выплатах долга. В связи с чем перед тем как дать своё "добро" на рефинансирование, банки требуют, чтобы кредитная история клиента была безупречна, а выплаты долгов по старому кредиту не превышали по продолжительности 6-12 месяцев. Банки с удовольствием предоставляют кредиты заемщикам, настроенным на уменьшение переплаты, ежемесячных платежей, вывод залога из-под обременения или увеличение срока кредита.

Главные причины:

  • снижение процентной ставки и переплат. Наверное, это главная причина, по которой заемщики прибегают к рефинансированию кредита – неважно, потребительского ипотечного или автокредита. В кризис 2008-09 гг. ставки по кредитам ощутимо выросли, а требования к заемщикам ужесточились. В сфере ипотечного кредитования была и еще одна проблема: все крупные банки, в которых действовали лояльные условия, перестали выдавать кредиты, в итоге ипотеку предоставляли банки, в которых и до кризиса условия были не самые лучшие;
  • уменьшение сумм ежемесячных платежей – тоже часто встречающаяся причина, по которой заемщики решаются на рефинансирование кредита. Ипотека, как правило, предполагает долгосрочность, и за время выплаты таких кредитов (обычно это 20-25-летний срок) финансовое положение заемщика и его родных может серьезно измениться. Человек может сменить место работы, развестись или жениться, заболеть, стать отцом (матерью). Кроме того, из-за кризиса в экономике, высокой инфляции доход может значительно снизиться, а значит, и отразиться на возможности совершать своевременные выплаты по кредиту;
  • рефинансирование помогает увеличить сумму кредита. В основном,Ипотека рефинансирование привлекает заемщиков, чье положение в финансовом плане изменилось в лучшую сторону с того момента, как они получили первый ипотечный кредит. И они задумываются о том, как улучшить свои жилищные условия, расширить площадь (особенно, когда в семье рождается ребенок), построить новый дом... Эти люди чувствуют себя уверенно в плане финансов и надеются, что ежемесячные платежи по ипотеке будут увеличены. Эту категорию заемщиков банки только приветствуют (как правило, их доход - стабильно высок, а кредитная история - не вызывает сомнений);
  • возможность вывести залог из-под обременения – тоже весьма популярна среди тех, кто хочет рефинансировать ипотеку. К рефинансированию долга может подтолкнуть желание реализовать, поменять квартиру, ставшую залогом. Примечательно, что эти операции чаще всего совпадают с окончанием срока ипотеки, когда сумма долга - уже небольшая и она может быть оформлена как беззалоговый кредит (или залогом становится автотранспорт). Теперь стоит поговорить о причинах, по которым заемщик заинтересован в снижении ежемесячного платежа.
  • основная и самая спорная из них связана с тем, что финансовое состояние заемщика ухудшилось, в результате чего своевременные выплаты по ссуде в полном объеме стали ему не по силам. Причины могут быть какие угодно, но банк, рефинансирующий ссуду, рассмотрит все, чтобы выяснить не угрожает ли что-то еще дальнейшим выплатам. Эти причины обычно связаны с потерей или уменьшением дохода ввиду сокращения заемщика на работе, увольнением, болезнью;
  • у заемщика появились дополнительные постоянные расходы по выплате алиментов, арендой жилья, содержанием лиц, находящихся на иждивении и т.д.);
  • заемщик закредитован, так как имеет несколько ссуд, в результате чего совокупная сумма выплат по всем кредитам выше его возможностей;
  • у заемщика рождается ребенок, семейный бюджет сокращается ввиду того, что мать ребенка уходит в декретный отпуск;
  • заемщик имеет крупные незапланированные расходы (необходимость срочного ремонта, лечения и т.п.) - при таких обстоятельствах заемщики интересуют кредиты на рефинансирование, но одновременно просят увеличить срок кредита;
  • условия кредитования не устраивают заемщика (например, экспресс-кредит был быстро оформлен на короткий срок, а затем заемщик намеревается его рефинансировать и получить кредит на более приемлемых условиях).

Все выше приведенные причины являются самыми распространенными в банковской практике, хотя встречаются и другие, зависящие от индивидуальных обстоятельств. Но так или иначе при перекредитовании банк выяснит реальную причину, побудившую заемщика обратиться за кредитом на рефинансирование.

Если сумма кредита увеличилась, то это тоже становится причиной погашения ранее намеченного срока.

Суть рефинансирования для того, чтобы была увеличена сумма кредита, в этом случае сводится к следующему: заемщик, который раньше оформил ипотечный кредит и приобрел квартиру или дом, заинтересован в улучшении своих жилищных условий и покупке другой недвижимости (более просторной, в новостройке, в престижном районе и т.д.). При этом стоимость нового жилья выше имеющегося, находящегося в залоге по ипотечному кредиту. Заемщик приходит в кредитующий или вообще другой банк и оформляет кредит на покупку нового жилья и погашение старого кредита. После того, как он погасит долг, банк выводит прежнюю квартиру из залога и передает её в залог по новому кредиту (или продает её, чтобы долг по кредиту был погашен).

Есть еще одна категория заемщиков, настроенных на увеличение суммы кредита – люди, погашающие ипотечный кредит на протяжении многих лет, за счет чего стоимость заложенного жилья существенно превышает остаток долга по кредиту. Этим заемщикам банк может оформить кредит в большем объеме, при этом залогом станет существующая недвижимость. Здесь потребуется рефинансирование существующего кредита для передачи жилья в залог по новому.

Рефинансирование при покупке дорогостоящего жилья

Заемщикам рефинансирование ипотеки для покупки дорогостоящей квартиры или дома - очень удобный и привлекательный способ решения проблемы нехватки средств.

Рассмотрим его преимущества:

  • не нужно долго копить деньги;
  • стоимость имеющейся в собственности квартиры может стать первоначальным взносом по кредиту;
  • заемщик может не продавать уже имеющуюся у него в собственности квартиру, тем более, когда она приносит дополнительный доход (допустим, её сдают в аренду): в этом случае кредит банк выдаст в объеме, равном стоимости приобретаемой квартиры, но обе они станут залогом при рефинансировании;
  • заемщик покупает более комфортную квартиру в короткий срок (заявку банк рассматривает не дольше 1-2-х недель); таким образом, можно купить понравившееся жильё на выгодных условиях;
  • заемщик может воспользоваться по новому кредиту материнским капиталом или государственной субсидией (допустим, если жильё нужно расширить в связи с появлением ребенка в семье).

Как известно, многими субсидиями нельзя воспользоваться на кредиты, которые были оформлены раньше – ими пользуются исключительно по вновь оформленным кредитам, а кредит на рефинансирование - это новая ссуда.

Нельзя не перечислить и недостатки такого решения:

  • во-первых, появление переплаты. После того, как заемщик рефинансирует кредит и переедет в новую квартиру, выплаты по кредиту продолжаются, более того, они ощутимо возрастают ввиду увеличения суммы кредита);
  • во-вторых, по новому кредиту могут действовать худшие условия, нежели по старому;
  • в-третьих, большой минус таится в накладных расходах. Заемщик вынужден будет оплачивать расходы при регистрации договора ипотеки и переоформлении залога, страховке приобретаемой квартиры, переоформлении страховки на то жилье, которое имеется (если, оно станет залогом по новому кредиту), кроме того, потребуется и независимая оценка недвижимости, а это тоже стоит денег;
  • в-четвертых, изменения могут коснуться и сроков кредита при рефинансировании, а это скажется на размере ежемесячного платежа, который может на порядок вырасти.

Поэтому, перед тем, как принимать окончательное решение и приступать к оформлению рефинансирования, лучшее, что может сделать для себя заемщик, тщательно и без спешки взвесить все доводы "за" и "против" и рассчитать свои финансовые возможности.


Добавить комментарий
Статьи по теме: